成都近郊地价陆续过万！星空（中国）可以看出什么？

    上半年的房价疯狂在政策严控下，主城区房价稳在了“顶格”的边缘，近郊房价跳起来摸“政策红线”。再加上随着下半年土地放量，近期多宗近郊的土地走上舞台，让人惊讶的是多以高价拍出，这不禁让小编觉得，成都城市化发展的进程正在提速。

 
2017年近郊崛起，地价持续走高 

    熟悉房地产的人都知道，今年4月主城区的土拍，一度引爆楼市。其中，三环内最高地价达17200元/㎡，北四环外最高地价也达到了11080元/㎡。而自年初的首场土地拍卖开始，近郊不同区域的土地价价格持续走高。

   3月，双流华府楼面地价达10880元/㎡；

   6月，龙泉十陵楼面地价达11400元/㎡；

   7月，双流东升楼面地价达10100元/㎡；

   8月，郫都犀浦楼面地价达10200元/㎡……

   楼面地价陆续破万的双流、龙泉驿和郫都，原本属于成都的“二圈层”，即星空（中国）通常称的“近郊”。截止目前，近郊也仅温江和新都楼面地价稳住还没有过万。

   紧追直上的或许就是新都，新都在今年已经有土地拍卖成交，但因为地块位置较偏远，并没有突破万元，其成交地价也直追区域住宅均价。而根据公告，9月6日，新都大丰将有一宗商住用地拍卖出让，其起拍楼面价达5602元/㎡，可以大胆预估其成交楼面价过万并不是不可能。

    另一方面，温江已有近一年时间没有新增土地供应，什么时候会有土地供应，届时地价又会达到多少？

值得人注意的还有远郊，同样是在8月的土拍中，青白江一宗地块以溢价率260%被拍出，新津以底价拍出两宗地块，但起拍楼面价的定价都相对较高，分别以3204元/平米和3600元/平米成交。

 
  地价促使区域热度攀升，引发城市“市郊化”思考

    土地价值的快速升值，让不少关注城市与楼市发展的“热心观众”有些懵了，成都这是要快速发展“二圈层”，推进城市的“市郊化”了？

从城市发展的进程来讲，“城市化—市郊化—逆城市化”是其客观规律。如纽约、伦敦、巴黎等大都市都是这样演变而来。在几年之前，就有不少人指出北京也逃脱不了这种发展模式。

城市化： 由以农业为主的传统乡村型社会向非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。城镇化过程包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。

市郊化：由于城市的发展、交通拥挤，市中心地皮价格和其它费用过高因素而形成，许多工厂、企业和商业服务机构迁往地域较广阔，开支较少的地区，人口随之迁移到城市周围居住。美国城市化的一个显著特点，就是以城市为中心、以市郊为外围的蜘蛛网形的城市扩张（urban sprawl）。美国是世界上第一个进行大规模市郊扩张的国家，也是第一个市郊人口既超过城市也超过农村的国家。

   逆城市化：20世纪70年代以来，发达国家以及一些大城市中心市区郊区人口向外迁移，迁向离城市更远的农村和小城镇，出现了与城市化相反的人口流动的现象。逆城市化也称城市中心空洞化。

   当然，从实际的发展进程来看，北京的“去中心化”似乎正在循序渐进。整个城市呈环状发展，北京的城市发展早已突破了五环，除了六大城区之外，通州、顺义、亦庄等新区的人口凝聚力正在逐步显现。而作为北京的“城市副中心”，通州近几年的发展可谓是迅速崛起，最直观的感受便是房价。

   当然，城市的郊区要快速发展，实现“市郊化”，除了地价、房价快速上涨是远远不够的。“市郊化”的初衷是为了缓解市中心的交通拥堵、人口密度过大带来的教育、医疗压力等社会问题。所以，如果在市郊区的轨道交通、教育与医疗等公共配套建设跟不上，城市的“市郊化”则可能会演变成“市郊空城”。

成都五环内的市郊区提档，环线布局至六环

  同样是环状发展，成都目前的环线已布局到六环，当然，这仅仅是名字发展到六环而已。

根据最新消息，成都五环路建设前期工作已启动，全长142公里，将串联起天府新区、双流区、温江区、高新西区、郫都区、新都区、青白江区及龙泉区共8个区域。

   从当前的区域发展成熟度来看，主城区与近郊区、三环内与三环外、城南与城北……对比之下，区域发展的差异性让整座城市的人口分布过度集中。为了分散市中心的承载压力，政府也最新提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的发展战略。

基于“中优”，中心城区也将扩大到成都五环内，包括锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区全部区域及温江区、双流区、龙泉驿区、新都区、青白江区、郫都区部分区域，以及高新区、天府新区成都直管区部分区域。

    而从本篇开头提到的“近郊地价陆续破万”这一点来看，成都的“中优”进程似乎在加快。伴随各个区域的产业规划的落地与升级，成都中心城区似乎也要快速向现在的“二圈层”扩散。

   无论是“中优”、还是“南拓”、抑或是最引发关注的“东进”，如果说当前成都正在加快“市郊化”，按照“城市化—市郊化—逆城市化”的城市发展进程，那么当人口扩散到全新的中心城区之后，如今的市中心在改造升级完成之际，会再度吸附更多的人口流入。